Ипотека по-американски
В разговорах об ипотеке почти всегда упоминается Америка - ее 60-летний опыт не только в решении "квартирного вопроса" граждан, но и в формировании инструмента, регулирующего национальную экономику. Что же собой представляет американская ипотечная система, в свое время вытащившая страну из глубочайшего экономического кризиса?
Система финансирования жилья в США построена на двух основных принципах кредитования: строительства и покупки. Другими словами, самыми распространенными видами жилищных займов являются строительная ссуда и ипотечный кредит. Чтобы оценить поистине грандиозные масштабы этого сектора экономики, посмотрим цифры: ежегодный оборот финансирования жилья составляет 300-400 млрд. долларов (почти 20-кратный российский бюджет на 1999 год), а общая сумма неоплаченного кредита на эти цели (то есть деньги, взятые в кредит населением и строительными компаниями) - 3 трлн. долларов.
Как все это происходит? Подрядная фирма берет в банке строительный заем. Эти деньги предназначены для покупки земли, оплаты проектных и строительных работ. Дальше к процессу подключается непосредственно покупатель (заемщик), который под обеспечение будущего дома или квартиры берет ипотечный кредит в соответствующем финансовом учреждении.
Разумеется, будущего собственника тщательно проверяют на предмет его кредитоспособности. Кредит оформляется закладной или актом передачи в опеку, то есть документами, по которым в случае неуплаты долга права собственности на недвижимость перейдут кредитору. Правда, заемщик в срок от полугода до двух лет имеет право выкупить свое имущество. При оформлении сделки деньги возвращаются строителям - строительная ссуда погашается ипотечной. Все ипотечные кредиты обязательно страхуются, причем половина от общего объема выданных ссуд обеспечивается государственной страховкой.
Список кредиторов, выдающих ипотечные ссуды, весьма разнообразен. Это ссудно-сберегательные ассоциации (ССА), формирующие свои капиталы из вкладов граждан (они выдают до 50% от общего объема ипотечных кредитов); специальные ипотечные банки, которые формируют свои активы из заемных средств (они открывают ипотечные кредиты и тут же продают закладные на рынке ценных бумаг); обычные коммерческие банки, так называемые "взаимосберегающие" (кооперативные) банки и кредитные союзы (специализированные сберегательные учреждения).
Ипотечный заем, как правило, рассчитан на 15-20 лет, а процентная ставка ниже рыночной - 3-4% годовых. В основном кредиты погашаются лет за восемь, что в принципе не очень выгодно кредитной организации, зато устраивает граждан. Сумма кредита довольно значительна - 80-90% стоимости заложенной недвижимости, а первый взнос составляет 10-20%. И хотя коммерция - прежде всего, сегодня в Америке работают социальные ипотечные программы, которые будут развиваться и дальше. Так, малоимущим гражданам и ветеранам там выдаются льготные 100-процентные кредиты без уплаты первого взноса под гарантии государства.
Вообще же государственное участие в ипотечном процессе очень значительно: оно регулирует деятельность сберегательных учреждений, устанавливает налоговые льготы для инвесторов жилищного рынка, разрабатывает жилищные стандарты и обеспечивает функционирование вторичного рынка закладных.
С начала века по 1938 год ипотека в США существовала, правда, совсем в другом виде. Ни государство, ни национальные банки не участвовали в обеспечении финансирования рынка недвижимости. Очень небольшое количество компаний и банков занималось ипотекой, а кредиты давались на короткий срок. Финансовая катастрофа, разразившаяся в 1929 году, разумеется, еще больше обострила положение на рынке недвижимости.
Однако американские власти вовремя поняли, что развитый рынок недвижимости способен вытащить из пропасти всю национальную экономику. В 1934 году правительство США основало корпорацию владельцев жилья "Эйч-вэл-си", в которую было вложено 2 млрд. долларов на 18-летний период и на всю эту сумму были выпущены 4-процентные облигации правительства.
Деньги, полученные от реализации этих ценных бумаг, использовались для покупки жилья и ипотечных кредитов на сумму, не превышающую 20 тыс. долларов. За счет этих мер кредиторы смогли поправить свои дела и продлить сроки кредитов, которые стали доступны более широкому кругу желающих.
В это же время была создана Федеральная жилищная администрация, которая занималась страхованием ипотечных кредитов для частных кредиторов. За шесть лет своего существования ФЖА окупила свои вложения, а за 20 лет - капитальные вложения федерального правительства и "сколотила" свой капитал.
И, наконец, последним звеном по строительству ипотечной системы стало образование в 1938 году Федеральной национальной ассоциации ипотечного кредитования Фэнни Мэй. Именно эта структура должна была создать вторичный ипотечный рынок - рынок закладных.
Под этим названием (аббревиатура Fannie Mae происходит от названия "Federal National Mortgage Association" - Федеральная национальная ипотечная ассоциация) существуют две организации, разделившиеся в 1968 году. Одна стала полностью частной корпорацией, которой руководит совет директоров из 18 членов - 13 из них избирают акционеры, а 5 - назначает президент.
Сегодня акции Фэнни Мэй наиболее активно продаются на Нью-Йоркской бирже, у нее около 240000 акционеров. Будучи крупнейшей корпорацией в Америке, Фэнни Мэй имеет 366 млрд. долларов в активах и дополнительно 674 млрд. долларов в ипотечных ценных бумагах, находящихся в обращении. Компания является одним из крупнейших производителей долговых обязательств после Казначейства США. С помощью Фэнни Мэй 8,5 млн. семей купили дома в 80-х годах. Предполагается, что до конца этого века приобретут еще как минимум 12 млн.
Фэнни Мэй пользуется значительными государственными привилегиями, в частности, она освобождена от государственных и местных налогов (кроме налогов на собственность и федеральных налогов на прибыль). И хотя государство не гарантирует обязательства корпорации, оно ни за что не допустит ее провала. Чем же конкретно занимается Фэнни Мэй? Компания приобретает жилищные закладные для своего портфеля и получает причитающиеся ей проценты (разницу между прибылью и стоимостью финансирования этих инвестиций). Фэнни Мэй также выкупает ипотечные кредиты у банков и компаний и обменивает их на ипотечные ценные бумаги, которые идут на вторичный рынок. В ее функции входит и обеспечение ежемесячных выплат процентов и основной суммы инвесторам по ценным бумагам.
Сегодня можно сказать, что средний класс в США уже отстроился, и деятельность корпорации направлена на финансирование низко- и среднедоходного жилья. Например, она собирается приобрести закладные, которые будут доступны небогатым американцам. Кроме того, Фэнни Мэй намерена предоставить 1 трлн. долларов на целевое кредитование для 10 млн. домов к концу десятилетия, предназначенных для людей с низкими и средними доходами, новых иммигрантов, национальных меньшинств. Программы с такой явной социальной направленностью могут быть выполнены только при государственном участии. Поэтому организовывать их будет другое ответвление Фэнни Мэй - Государственная национальная ипотечная ассоциация.
Вышеупомянутая программа ставит перед собой несколько задач. Это информационное обеспечение, в том числе и для новых иммигрантов, привлечение новых потенциальных участников ипотечного процесса жилья из числа тех, чьи права ущемлены (к примеру, национальных меньшинств, а также женщин - владелиц предприятий). Ассоциация также пытается добиться, чтобы каждая заявка на жилищный ипотечный заем была одобрена, а в случае отказа - даны консультации о тех шагах, которые "отказнику" необходимо предпринять, чтобы стать собственником жилья. Большое внимание программа будет уделять системе страхования: в ее совершенствование планируется вложить 1 млрд. долларов. По идее она должна стать более доступной для граждан. А 50 млрд. долларов корпорация собирается предоставить для развития доступного и дешевого многоквартирного жилья, которое будет предназначено для арендаторов и желающих со временем его выкупить.
И, наконец, Фэнни Мэй намерена изыскивать возможности для упрощения процесса прохождения документов, снижения стоимости услуг по займу. Андрей Буренин
http://nii.fliknet.ru/VEOM_NEWS/VEOM_sceins/ipoteka.html 
